Centro
de 140.000 € a 310.000 €Precios indicativosEl precio está por encima del valor medio municipal.
Encuentra tu hogar soñado en Cáceres
Búsqueda de propiedades con IA
Deja de buscar entre anuncios. Cuéntanos qué buscas y deja que la casa de tus sueños te encuentre.
96.598
Población
16,3 °C
Media anual
4,1 %
Residentes extranjeros
1.635 €
Media €/m²
Actualizado 19 sept 2026Cómo obtenemos los datos
Vivir en Cáceres
Cáceres da más la impresión de ser una capital de provincia con vida propia que un monumento rodeado por una ciudad. El casco antiguo amurallado es, sin duda, su corazón, con un legado de capas romanas, islámicas, góticas y renacentistas protegido como Patrimonio de la Humanidad. Sin embargo, la vida cotidiana se extiende mucho más allá de sus murallas, por barrios residenciales funcionales, un campus universitario y los comercios y servicios propios de un núcleo regional.
La ciudad recompensa a los compradores que busquen historia sin la escala ni la presión de una gran metrópolis española. Los veranos son calurosos y secos, y su centro protegido exige más diligencia antes de una reforma que un barrio de pisos convencional. El tren es útil, pero limitado: la estación ofrece servicios Alvia, Media Distancia, Regional Exprés y Regional, pero no AVE ni Avant. El casco antiguo tampoco es necesariamente la opción más cara.
El comprador obtiene una ciudad compacta y con carácter, con servicios cotidianos y precios de venta más bajos que los de los grandes mercados urbanos de España. La contrapartida es un calor estival intenso, una comunidad internacional más reducida y conexiones de larga distancia más lentas.
El veredicto
Con honestidad, las dos caras.
Lo bueno es real. Lo malo también. Ambas cosas importan más de lo que admite cualquier folleto.
A favor
Un centro histórico de gran riqueza
Las capas romanas, islámicas, góticas y renacentistas confieren al centro amurallado un paisaje urbano de una riqueza excepcional, mientras la vida cotidiana de la ciudad transcurre fuera del núcleo monumental.
Una capital de provincia de tamaño manejable
La universidad, los hospitales, los comercios y los servicios públicos permiten vivir en ella todo el año sin la escala ni la presión de una gran área metropolitana.
La elección del barrio puede desmontar ideas preconcebidas
El casco antiguo no es necesariamente más caro que los barrios residenciales convencionales, por lo que los compradores pueden comparar el carácter y la funcionalidad sin dar por hecho que el patrimonio siempre conlleva un sobreprecio.
Conexiones útiles por tren convencional
Los servicios Alvia y regionales ofrecen conexiones de larga distancia y regionales para compradores que no necesiten el patrón de un viajero frecuente de alta velocidad.
WOMAD llena el casco antiguo cada mayo
El festival de músicas del mundo se celebra en Cáceres desde 1992, llenando de conciertos y vida las calles del centro histórico.
En contra
El calor estival es exigente
Los veranos calurosos y secos hacen que la orientación, la protección solar exterior, la ventilación y los costes de climatización sean aspectos importantes a tener en cuenta durante una visita.
Las viviendas históricas exigen una mayor diligencia
La normativa de protección afecta a la zona intramuros y a los barrios históricos circundantes, por lo que conviene comprobar los planes de reforma antes de la compra.
Sin servicio de AVE o Avant
El tren es útil, pero más lento que en ciudades con enlaces directos de alta velocidad, especialmente para compradores que prevean viajar a Madrid con frecuencia.
Una comunidad internacional reducida
Los residentes internacionales representan una parte relativamente pequeña de la ciudad, lo que puede traducirse en menos servicios multilingües que en los grandes mercados de la costa.
Nota del editor
Dónde podrías estar mejor que aquí
Cáceres es una buena elección para compradores que deseen una ciudad de interior de tamaño manejable, un entorno histórico de primer nivel y los servicios de una capital de provincia sin tener que optar por un gran mercado metropolitano. Su principal atractivo es la posibilidad de vivir allí todo el año: la universidad, el complejo hospitalario y los barrios residenciales ordinarios mantienen la ciudad activa más allá de su centro turístico. Quienes se sientan atraídos por las viviendas históricas deberían investigar qué tipo de obras están permitidas antes de comprometerse, y cualquier persona sensible al calor debería experimentar la ciudad en pleno verano en lugar de juzgarla en primavera.
Quizá le convenga más Mérida si para usted priman las funciones de gobierno autonómico y el patrimonio romano; Salamanca si la prioridad es una mayor presencia universitaria; o Toledo si una conexión directa en tren Avant a Madrid pesa más que la escala más tranquila de Cáceres.
Cáceres en el mapa
Cargar mapa interactivo
Cáceres y localidades cercanas
© Mapbox © OpenStreetMap
Datos de vida
Clima
E
F
M
A
M
J
J
A
S
O
N
D
Mín 7,8°CMáx 26,2°C
- Media anual
- 16,3°C
- Días de lluvia
- 64,2/año
estación: Cáceres
Media de 1982 a 2010 · AEMET
Mercado inmobiliario
1.635 €
/m²
+12,5 % interanual
Idealista · Actualizado 2 sept 2026
Comunidad
4,1 %
Residentes extranjeros
Censo Anual de Población del INE, criterio de nacionalidad, 1 de enero de 2025
Barrios de Cáceres
Dónde vivir y qué esperar en cada rango de precio.
Ruta de la Plata
de 130.000 € a 300.000 €Precios indicativosSu precio es superior a la cifra de venta municipal y aumenta más lentamente que el municipio en el último año.
Montesol - Mejostilla
de 110.000 € a 260.000 €Precios indicativosTiene un precio cercano a la media municipal y sube a un ritmo más lento que el del municipio en el último año.
Sur
de 110.000 € a 250.000 €Precios indicativosEl precio se sitúa por debajo del valor de referencia municipal, y sube más despacio que el municipio en el cómputo anual.
Casco Antiguo
de 110.000 € a 240.000 €Precios indicativosEl precio se sitúa por debajo del valor de referencia municipal, y sube más despacio que el municipio en el cómputo anual.
Aldea Moret - La Cañada
de 60.000 € a 140.000 €Precios indicativosSu precio es inferior a la cifra media del municipio, y aumenta a un ritmo anual más rápido que el municipio.
En venta ahora en Cáceres
Una muestra de las viviendas en venta ahora mismo.
Preguntas frecuentes de Cáceres
Respuestas honestas a lo que de verdad preguntan los compradores.
¿Cómo es vivir en Cáceres durante todo el año?+
Funciona como una capital de provincia, no solo como un destino patrimonial. La universidad, el complejo hospitalario, los comercios y los barrios residenciales mantienen la vida diaria activa más allá del centro amurallado.
¿Puedo reformar una vivienda en el centro histórico?+
En principio sí, pero los compradores deberían consultar la normativa de conservación municipal antes de comprometerse. La zona protegida incluye el centro intramuros y los barrios históricos de alrededor, y las obras permitidas dependen del edificio y de la dirección concretos.
¿Tiene Cáceres tren de alta velocidad?+
La estación tiene servicios Alvia, Media Distancia, Regional Exprés y Regional, pero no AVE ni Avant. Los compradores que esperen una conexión de alta velocidad pura con Madrid deberían comparar los horarios con su patrón de viaje real.
¿Es el casco antiguo la zona más cara?+
No necesariamente. Los precios de venta pueden situar a barrios residenciales convencionales por encima del centro histórico, por lo que el estado del inmueble, el acceso y la calle exacta importan más que un simple sobreprecio por estar en el casco antiguo.
¿Qué debo comprobar para asegurar el confort en verano?+
La orientación, las persianas o la protección solar exterior, la ventilación cruzada y el estado del equipo de climatización son importantes, porque los veranos son calurosos y secos.
¿Qué hospital da servicio a la ciudad?+
El complejo hospitalario público del área de salud incluye el Hospital San Pedro de Alcántara y el Hospital Universitario de Cáceres. Los compradores con necesidades de atención específicas deben confirmar el servicio y la vía de derivación correspondientes a su domicilio.
¿Cuáles son los costos de comprar propiedad en Cáceres?+
Al comprar una propiedad en Cáceres, presupuesta el impuesto de transmisiones patrimoniales (ITP) del 8 % hasta 360.000 € (10 % hasta 600.000 €, 11 % por encima de esa cifra, cada tramo tributa a su propio tipo, como en el IRPF) [Portal Tributario de Extremadura: https://portaltributario.juntaex.es/PortalTributario/web/guest/transmisiones-patrimoniales-onerosas], más aproximadamente un 3-4 % en gastos de notaría, registro de la propiedad y honorarios legales. La comisión de la agencia normalmente la paga el vendedor. En la península y Baleares, las viviendas de obra nueva pagan IVA del 10 % más actos jurídicos documentados en lugar del ITP. El impuesto de transmisiones lo fija Extremadura, no el Estado, y pueden aplicarse tipos reducidos en vivienda habitual y para compradores jóvenes.
¿Cuáles son los costos continuos de poseer propiedad en Cáceres?+
Los costos anuales de propiedad en Cáceres incluyen IBI (impuesto sobre bienes inmuebles) del 0,4-1,1% del valor catastral, cuotas comunitarias (para apartamentos), impuesto de basura, facturas de servicios públicos y seguro de propiedad. Presupuesta aproximadamente el 2-4% del valor de la propiedad por año para todos los costos corrientes. El IBI lo fija el ayuntamiento de Cáceres dentro de una banda estatal, por lo que es municipal y no regional.
¿Qué impuestos pago al vender propiedad en Cáceres?+
Al vender propiedad en Cáceres, pagas impuesto sobre ganancias de capital (plusvalía) sobre el beneficio a tasas del 19-26% según el monto de la ganancia. Los no residentes tienen el 3% del precio de venta retenido en la finalización. También puedes pagar impuesto municipal sobre plusvalía. Pueden aplicar exenciones de residencia principal para residentes mayores de 65 años. La ganancia patrimonial tributa a nivel estatal, así que en Extremadura es igual que en el resto de España. La plusvalía municipal la fija el ayuntamiento de Cáceres y desde la reforma de 2021 tiene dos métodos de cálculo, así que pregunta a tu abogado cuál te conviene.
¿Puedo seguir obteniendo la Golden Visa comprando una propiedad en España?+
No. España suprimió la vía de inversión inmobiliaria de la Golden Visa en abril de 2025, por lo que comprar en Cáceres ya no da derecho a residencia. Los compradores de fuera de la UE que quieran vivir en España deben solicitar un permiso aparte, normalmente el visado no lucrativo (prueba de ingresos y seguro médico privado) o el visado de nómada digital (trabajo remoto para clientes no españoles). Consulta con un abogado de extranjería qué vía te corresponde antes de comprar.
Tipos del impuesto de transmisiones a agosto de 2026. Los tipos los fija cada comunidad autónoma y cambian. Confirma las cifras actuales con un abogado o asesor fiscal español antes de hacer tus cálculos.
Guías locales honestas
Los pros y los contras de cada municipio, con datos contrastados sobre precios, clima y costes.
Tu propio panel gratuito
Tu búsqueda de vivienda, tus ciudades guardadas, una calculadora de hipotecas y una guía de compra paso a paso, desde tu primera búsqueda hasta la entrega de llaves.
Agentes y propietarios vienen a ti
Agentes locales que hablan tu idioma, y propietarios que venden su propia casa, te contactan con viviendas que encajan con tu búsqueda.
Tú tienes el control
Agentes y propietarios piden conectar primero. Tus datos de contacto solo se comparten con las personas que aceptas.
Guía para compradores extranjeros
¿Nuevo en comprar propiedad en España?
Nuestra guía completa cubre todo lo que los compradores extranjeros necesitan saber: desde números NIE hasta hipotecas y requisitos legales.
Calculadora de hipoteca
Calcula tu hipoteca española
Usa nuestra calculadora de hipotecas gratuita para estimar pagos mensuales, comparar escenarios de préstamo y entender el coste real de comprar en España.