Centro
de 140 000 € à 310 000 €Prix indicatifsSon prix est supérieur à la moyenne municipale.
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96 598
Population
16,3 °C
Moyenne annuelle
4,1 %
Résidents étrangers
1 635 €
Moy. €/m²
Mis à jour 19 sept. 2026L'origine de nos donnees
Vivre à Cáceres
Cáceres a plus l'allure d'une capitale de province animée que d'un monument auquel on aurait greffé une ville. La vieille ville fortifiée en est la pièce maîtresse incontestable, avec ses strates romaines, islamiques, gothiques et de la Renaissance protégées au titre de patrimoine mondial. La vie quotidienne se déploie cependant bien au-delà de ses remparts, dans des quartiers résidentiels fonctionnels, un campus universitaire, ainsi que les commerces et services d'un pôle régional.
La ville séduira les acheteurs qui recherchent l'histoire sans la dimension ni la pression d'une grande métropole espagnole. Les étés y sont chauds et secs, et le centre protégé exige plus de précautions avant toute rénovation qu'un quartier d'appartements conventionnel. Le réseau ferroviaire est utile, mais limité : la gare est desservie par les services Alvia, Media Distancia, Regional Expres et Regional, mais pas par l'AVE ou l'Avant. La vieille ville n'est pas non plus systématiquement le quartier le plus cher.
Le compromis consiste à opter pour une ville compacte et de caractère, dotée de services du quotidien et de prix demandés inférieurs à ceux des plus grands marchés urbains d'Espagne, en contrepartie d'une chaleur estivale intense, d'une communauté internationale plus restreinte et de liaisons longue distance plus lentes.
Le verdict
Honnêtement, les deux faces.
Les avantages sont réels. Les inconvénients aussi. Les deux comptent plus qu'aucune brochure ne l'admet.
Les arguments pour
Un centre historique d'une grande richesse
Ses strates romaines, islamiques, gothiques et de la Renaissance confèrent au centre fortifié un paysage urbain d'une richesse rare, tandis que la vie citadine ordinaire se poursuit hors du cœur monumental.
Une capitale de province à taille humaine
L'université, les hôpitaux, les commerces et les services publics permettent une vie à l'année, sans la dimension et la pression d'une grande métropole.
Le choix du quartier peut déjouer les idées reçues
La vieille ville n'est pas systématiquement plus chère que les quartiers résidentiels classiques ; les acheteurs peuvent donc comparer le caractère et la fonctionnalité sans présupposer une surcote patrimoniale.
Des liaisons ferroviaires classiques utiles
Les services Alvia et régionaux assurent des liaisons longue distance et régionales pour les acheteurs qui n'ont pas besoin d'un schéma de navettes à grande vitesse.
Le WOMAD anime la vieille ville chaque mois de mai
Le festival de musiques du monde revient à Cáceres depuis 1992, apportant concerts et animation dans les rues du centre historique.
Les arguments contre
Une chaleur estivale éprouvante
Les étés chauds et secs font de l'orientation, des protections solaires extérieures, de la ventilation et des coûts de climatisation des points importants à vérifier lors d'une visite.
Les biens historiques exigent plus de vérifications
Des règles de protection s'appliquent à la zone intra-muros et aux quartiers historiques environnants ; il est donc conseillé de faire vérifier les projets de modification avant l'achat.
Absence de service AVE ou Avant
Le réseau ferroviaire est utile mais plus lent que dans les villes disposant de liaisons directes à grande vitesse, surtout pour les acheteurs qui envisagent des trajets fréquents vers Madrid.
Une communauté internationale plus restreinte
Les résidents internationaux constituent une part relativement faible de la population, ce qui peut se traduire par moins de services multilingues que sur les grands marchés côtiers.
Note de la rédaction
Là où vous seriez peut-être mieux ailleurs
Cáceres conviendra aux acheteurs qui recherchent une ville de l'intérieur à taille humaine, un cadre historique de premier plan et les services d'une capitale de province sans pour autant choisir un grand marché métropolitain. L'argument principal est celui d'une vie à l'année : l'université, le complexe hospitalier et les quartiers résidentiels ordinaires assurent le dynamisme de la ville au-delà de son centre touristique. Les amateurs de demeures historiques auront intérêt à se renseigner sur les travaux autorisés avant de s'engager, et toute personne sensible à la chaleur devrait découvrir la ville au cœur de l'été plutôt que de se fier à une visite au printemps.
Vous pourriez préférer Mérida si les fonctions de gouvernement régional et le patrimoine romain comptent davantage, Salamanca si une présence universitaire plus importante est la priorité, ou Toledo si une liaison ferroviaire directe en Avant vers Madrid l'emporte sur la tranquillité de Cáceres.
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Cáceres et les villes et villages proches
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Données de vie
Climat
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Min 7,8°CMax 26,2°C
- Moyenne annuelle
- 16,3°C
- Jours de pluie
- 64,2/an
station : Cáceres
Moyenne de 1982 à 2010 · AEMET
Marché immobilier
1 635 €
/m²
+12,5 % sur un an
Idealista · Mis à jour 2 sept. 2026
Communauté
4,1 %
Résidents étrangers
recensement annuel de la population de l'INE, critère de nationalité, 1 janvier 2025
Quartiers de Cáceres
Où vivre et à quoi s'attendre selon le budget.
Ruta de la Plata
de 130 000 € à 300 000 €Prix indicatifsSes prix sont supérieurs à la moyenne municipale, et ils augmentent plus lentement que la moyenne municipale sur l'année.
Montesol - Mejostilla
de 110 000 € à 260 000 €Prix indicatifsLe prix demandé est proche de la moyenne de la commune, et il connaît une hausse plus lente que la commune au cours de l'année.
Sur
de 110 000 € à 250 000 €Prix indicatifsSon prix est inférieur à la moyenne municipale, et son augmentation sur l'année est plus lente que celle de la commune.
Casco Antiguo
de 110 000 € à 240 000 €Prix indicatifsSon prix est inférieur à la moyenne municipale, et son augmentation sur l'année est plus lente que celle de la commune.
Aldea Moret - La Cañada
de 60 000 € à 140 000 €Prix indicatifsLes prix y sont inférieurs à la moyenne de la commune, et ils augmentent plus rapidement que la moyenne de la commune sur l'année.
Actuellement en vente à Cáceres
Un aperçu des biens en vente en ce moment.
Questions fréquentes sur Cáceres
Des réponses honnêtes aux questions que les acheteurs posent vraiment.
Comment est la vie à Cáceres à l'année ?+
C'est une ville qui fonctionne comme une capitale de province, et pas seulement comme une destination patrimoniale. L'université, le complexe hospitalier, les commerces et les quartiers résidentiels maintiennent une vie quotidienne active au-delà du centre historique fortifié.
Puis-je rénover un bien dans le centre historique ?+
C'est potentiellement possible, mais les acheteurs doivent vérifier les règles de conservation de la municipalité avant de s'engager. La zone protégée comprend le centre intra-muros et les quartiers historiques environnants, et les travaux autorisés dépendent du bâtiment et de l'adresse.
Cáceres est-elle desservie par le train à grande vitesse ?+
La gare propose des services Alvia, Media Distancia, Regional Expres et Regional, mais pas d'AVE ni d'Avant. Les acheteurs qui s'attendent à une liaison entièrement à grande vitesse vers Madrid devraient comparer les horaires avec leurs habitudes de déplacement réelles.
La vieille ville est-elle le quartier le plus cher ?+
Pas systématiquement. Les prix demandés peuvent placer des quartiers résidentiels conventionnels au-dessus du centre historique. L'état du bien, son accès et la rue exacte importent donc plus qu'une simple surcote pour la vieille ville.
Que dois-je vérifier pour le confort en été ?+
L'orientation, les volets ou les protections solaires extérieures, la ventilation traversante et l'état du système de climatisation sont importants car les étés sont chauds et secs.
Quel hôpital dessert la ville ?+
Le complexe sanitaire public comprend l'hôpital San Pedro de Alcántara et l'Hospital Universitario de Cáceres. Les acheteurs ayant des besoins médicaux spécifiques doivent confirmer le service concerné et le parcours de soins correspondant à leur adresse.
Quels sont les coûts d'achat de propriété à Cáceres ?+
Pour un achat immobilier à Cáceres, prévoyez la taxe de transfert de propriété (ITP) de 8 % jusqu'à 360 000 € (10 % jusqu'à 600 000 €, 11 % au-delà, chaque tranche est taxée à son propre taux, comme pour l'impôt sur le revenu) [Portal Tributario de Extremadura: https://portaltributario.juntaex.es/PortalTributario/web/guest/transmisiones-patrimoniales-onerosas], plus environ 3-4 % de frais de notaire, d'enregistrement foncier et d'avocat. La commission d'agence est normalement payée par le vendeur. Sur la péninsule et aux Baléares, les logements neufs paient la TVA (IVA) de 10 % plus le droit de timbre AJD au lieu de l'ITP. Les droits de mutation sont fixés par Extremadura et non au niveau national, et des taux réduits peuvent s'appliquer pour une résidence principale ou de jeunes acheteurs.
Quels sont les coûts continus de possession d'une propriété à Cáceres ?+
Les coûts annuels de possession de propriété à Cáceres comprennent l'IBI (taxe foncière) de 0,4 à 1,1% de la valeur cadastrale, les frais de communauté (pour les appartements), la taxe de collecte des ordures (basura), les factures de services publics et l'assurance de propriété. Prévoyez environ 2 à 4% de la valeur de la propriété par an pour tous les coûts courants. L'IBI est fixé par la mairie de Cáceres dans une fourchette nationale, il est donc municipal et non régional.
Quelles taxes dois-je payer lors de la vente d'une propriété à Cáceres ?+
Lors de la vente d'une propriété à Cáceres, vous payez l'impôt sur les plus-values (plusvalía) sur le bénéfice à des taux de 19 à 26% selon le montant du gain. Les non-résidents ont 3% du prix de vente retenu à la finalisation. Vous pouvez également payer l'impôt municipal sur les plus-values. Des exemptions de résidence principale peuvent s'appliquer pour les résidents de plus de 65 ans. L'impôt sur la plus-value est national, il est donc identique en Extremadura et dans le reste de l'Espagne. La plusvalia municipal est fixée par la mairie de Cáceres et connaît deux méthodes de calcul depuis la réforme de 2021, demandez à votre avocat laquelle vous est plus favorable.
Puis-je encore obtenir un Golden Visa en achetant un bien en Espagne ?+
Non. L'Espagne a supprimé la voie d'investissement immobilier du Golden Visa en avril 2025, acheter à Cáceres n'ouvre donc plus de droit au séjour. Les acheteurs hors UE qui souhaitent vivre en Espagne demandent un titre distinct, le plus souvent le visa non lucratif (justificatif de revenus et assurance santé privée) ou le visa nomade numérique (travail à distance pour des clients non espagnols). Demandez à un avocat en droit des étrangers quelle voie correspond à votre situation avant d'acheter.
Taux des droits de mutation au mois d'août 2026. Les taux sont fixés par communauté autonome et évoluent. Faites confirmer les chiffres actuels par un avocat ou un conseiller fiscal espagnol avant de budgétiser.
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