Centro
140.000 € bis 310.000 €Richtpreise, unverbindlichDie Preise liegen über dem Durchschnitt der Gemeinde.
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96.598
Einwohner
16,3 °C
Jahresmittel
4,1 %
Ausländische Einwohner
1.635 €
Ø €/m²
Aktualisiert 19.09.2026Woher unsere Daten kommen
Leben in Cáceres
Cáceres ist weniger ein Denkmal mit angeschlossener Stadt als vielmehr eine lebendige Provinzhauptstadt. Die ummauerte Altstadt ist das unverkennbare Herzstück. Ihre römischen, islamischen, gotischen und Renaissance-Einflüsse stehen als Weltkulturerbe unter Schutz. Das tägliche Leben spielt sich jedoch weit außerhalb dieser Mauern ab: in zweckmäßigen Wohnvierteln, auf dem Universitätscampus und in den Geschäften und Dienstleistungsbetrieben eines regionalen Zentrums.
Die Stadt ist eine gute Wahl für Käufer, die sich für Geschichte begeistern, aber nicht den Trubel und die Größe einer spanischen Metropole suchen. Die Sommer sind heiß und trocken, und bei Renovierungen in der geschützten Altstadt ist mehr Sorgfalt geboten als in einem gewöhnlichen Wohnviertel. Die Zugverbindungen sind nützlich, aber begrenzt: Der Bahnhof wird von Alvia-, Media Distancia-, Regional Expres- und Regional-Zügen angefahren, es gibt jedoch keine AVE- oder Avant-Verbindungen. Dabei ist die Altstadt nicht zwangsläufig die teuerste Option.
Der Kompromiss für Käufer: Sie erhalten eine kompakte, charaktervolle Stadt mit allen Dienstleistungen des täglichen Bedarfs und niedrigeren Angebotspreisen als in den größten spanischen Städten. Dafür müssen sie die intensive Sommerhitze, eine kleinere internationale Gemeinschaft und langsamere Fernverkehrsverbindungen in Kauf nehmen.
Das Fazit
Ehrlich betrachtet, beide Seiten.
Die Vorteile sind echt. Die Nachteile auch. Beides zählt mehr, als jede Broschüre zugibt.
Dafür spricht
Ein vielschichtiges historisches Zentrum
Römische, islamische, gotische und Renaissance-Einflüsse verleihen der ummauerten Altstadt ein außergewöhnlich reiches Straßenbild, während das städtische Leben auch außerhalb des monumentalen Kerns pulsiert.
Eine überschaubare Provinzhauptstadt
Universität, Krankenhäuser, Geschäfte und öffentliche Dienstleistungen ermöglichen ein ganzjähriges Leben ohne die Größe und den Druck eines großen Ballungsraums.
Die Wahl des Viertels kann Preis-Erwartungen widerlegen
Die Altstadt ist nicht zwangsläufig teurer als herkömmliche Wohnviertel. Käufer können also Charakter und Zweckmäßigkeit vergleichen, ohne von einem festen Aufschlag für historische Lagen auszugehen.
Gute konventionelle Bahnverbindungen
Alvia- und Regionalzüge bieten Fern- und Regionalverbindungen für Käufer, die nicht auf ein umfassendes Hochgeschwindigkeitsnetz für Pendler angewiesen sind.
WOMAD belebt jedes Jahr im Mai die Altstadt
Das Weltmusikfestival findet seit 1992 in Cáceres statt und bringt Konzerte und Straßenleben in das historische Zentrum.
Dagegen spricht
Die anspruchsvolle Sommerhitze
Wegen der heißen, trockenen Sommer sind Ausrichtung, äußerer Sonnenschutz, Belüftung und Kühlkosten wichtige Aspekte bei einer Besichtigung.
Historische Immobilien erfordern eine gründlichere Prüfung
Die Denkmalschutzbestimmungen gelten für den Bereich innerhalb der Stadtmauern und die umliegenden historischen Viertel. Geplante Umbauten sollten daher vor dem Kauf geprüft werden.
Keine AVE- oder Avant-Anbindung
Die Zugverbindungen sind zwar nützlich, aber langsamer als in Städten mit direkten Hochgeschwindigkeitsverbindungen. Das gilt insbesondere für Käufer, die häufige Fahrten nach Madrid planen.
Eine kleinere internationale Gemeinschaft
Internationale Einwohner machen einen relativ kleinen Teil der Stadtbevölkerung aus. Dies kann bedeuten, dass es weniger mehrsprachige Dienstleistungen gibt als in den großen Küstenstädten.
Anmerkung der Redaktion
Wo Sie vielleicht besser aufgehoben sind
Cáceres eignet sich für Käufer, die eine überschaubare Stadt im Landesinneren, eine authentische historische Umgebung und die Dienstleistungen einer Provinzhauptstadt suchen, ohne sich für einen großen Ballungsraum zu entscheiden. Die Stadt ist vor allem als ganzjähriger Wohnsitz attraktiv: Die Universität, der Krankenhauskomplex und die normalen Wohnviertel sorgen dafür, dass das städtische Leben auch abseits des touristischen Zentrums pulsiert. Käufer, die sich für historische Immobilien interessieren, sollten sich vor dem Kauf über die zulässigen Umbaumaßnahmen informieren. Wer hitzeempfindlich ist, sollte die Stadt im Hochsommer erleben und nicht nur nach den Eindrücken im Frühling urteilen.
Für Sie könnte Mérida die bessere Wahl sein, wenn Ihnen Funktionen einer Regionalhauptstadt und römisches Erbe wichtiger sind. Salamanca bietet sich an, wenn eine größere Universität Priorität hat, und Toledo ist eine Alternative, falls eine direkte Avant-Verbindung nach Madrid die beschaulichere Größe von Cáceres aufwiegt.
Cáceres auf der Karte
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Cáceres und nahe gelegene Orte
© Mapbox © OpenStreetMap
Lebensdaten
Klima
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Min 7,8°CMax 26,2°C
- Jahresmittel
- 16,3°C
- Regentage
- 64,2/Jahr
Station: Cáceres
Durchschnitt 1982 bis 2010 · AEMET
Immobilienmarkt
1.635 €
/m²
+12,5 % im Jahresvergleich
Idealista · Aktualisiert 02.09.2026
Gemeinschaft
4,1 %
Ausländische Einwohner
jährlicher Bevölkerungszensus des INE, nach Staatsangehörigkeit, 1. Januar 2025
Stadtteile von Cáceres
Wo man wohnt und was in welcher Preisklasse zu erwarten ist.
Ruta de la Plata
130.000 € bis 300.000 €Richtpreise, unverbindlichDas Preisniveau liegt über dem geforderten Durchschnitt der Gemeinde und steigt im Jahresverlauf langsamer an als in der Gemeinde.
Montesol - Mejostilla
110.000 € bis 260.000 €Richtpreise, unverbindlichDie Preise liegen nahe am kommunalen Durchschnitt und steigen im Jahresverlauf langsamer als in der Gemeinde.
Sur
110.000 € bis 250.000 €Richtpreise, unverbindlichDie Preise liegen unter dem Durchschnitt der Gemeinde, und die jährliche Preisentwicklung ist langsamer als in der Gemeinde.
Casco Antiguo
110.000 € bis 240.000 €Richtpreise, unverbindlichDie Preise liegen unter dem Durchschnitt der Gemeinde, und die jährliche Preisentwicklung ist langsamer als in der Gemeinde.
Aldea Moret - La Cañada
60.000 € bis 140.000 €Richtpreise, unverbindlichDie Preise liegen unter dem Durchschnitt der Gemeinde und steigen im Jahresverlauf schneller als in der Gemeinde insgesamt.
Aktuell angeboten in Cáceres
Ein Ausschnitt der Häuser, die gerade zum Verkauf stehen.
Häufige Fragen zu Cáceres
Ehrliche Antworten auf die Fragen, die Käufer wirklich stellen.
Wie lebt es sich das ganze Jahr über in Cáceres?+
Die Stadt fungiert eher als Provinzhauptstadt und nicht nur als historisches Reiseziel. Die Universität, der Krankenhauskomplex, Geschäfte und Wohnviertel sorgen für ein lebendiges Alltagsleben auch außerhalb der ummauerten Altstadt.
Kann ich eine Immobilie in der Altstadt renovieren?+
Grundsätzlich ja, aber Käufer sollten sich vor dem Kauf über die städtischen Denkmalschutzbestimmungen informieren. Das Schutzgebiet umfasst die Altstadt innerhalb der Mauern und die umliegenden historischen Viertel, und die zulässigen Arbeiten hängen vom Gebäude und der Adresse ab.
Hat Cáceres einen Hochgeschwindigkeits-Bahnanschluss?+
Der Bahnhof bietet Alvia-, Media Distancia-, Regional Expres- und Regional-Verbindungen, aber keine AVE- oder Avant-Züge. Käufer, die eine vollständige Hochgeschwindigkeitsverbindung nach Madrid erwarten, sollten den Fahrplan mit ihrem tatsächlichen Reisebedarf abgleichen.
Ist die Altstadt die teuerste Gegend?+
Nicht zwangsläufig. Die Angebotspreise können in herkömmlichen Wohnvierteln höher sein als in der Altstadt. Zustand, Zugang und die genaue Straße sind daher entscheidender als ein pauschaler Aufschlag für die Altstadtlage.
Worauf sollte ich im Hinblick auf den sommerlichen Komfort achten?+
Aufgrund der heißen und trockenen Sommer sind die Ausrichtung, Rollläden oder ein äußerer Sonnenschutz, die Möglichkeit zur Querlüftung und der Zustand der Klimaanlage von Bedeutung.
Welches Krankenhaus versorgt die Stadt?+
Der öffentliche Gesundheitskomplex umfasst das Hospital San Pedro de Alcántara und das Hospital Universitario de Cáceres. Käufer mit speziellem Versorgungsbedarf sollten sich über die zuständige Abteilung und den Überweisungsweg für ihre Adresse informieren.
Was sind die Kosten für den Kauf von Immobilien in Cáceres?+
Beim Kauf einer Immobilie in Cáceres rechnen Sie mit Grunderwerbsteuer (ITP) von 8 % bis 360.000 € (10 % bis 600.000 €, 11 % darüber, jede Stufe wird mit ihrem eigenen Satz besteuert, wie bei der Einkommensteuer) [Portal Tributario de Extremadura: https://portaltributario.juntaex.es/PortalTributario/web/guest/transmisiones-patrimoniales-onerosas], plus etwa 3-4 % für Notar, Grundbuch und Anwalt. Die Maklerprovision zahlt in der Regel der Verkäufer. Auf dem Festland und den Balearen zahlen Neubauten 10 % Mehrwertsteuer (IVA) plus AJD-Beurkundungssteuer anstelle der ITP. Die Grunderwerbsteuer legt Extremadura fest, nicht der Staat, und für Hauptwohnsitze sowie jüngere Käufer können reduzierte Sätze gelten.
Was sind die laufenden Kosten für den Besitz von Immobilien in Cáceres?+
Jährliche Immobilienbesitzkosten in Cáceres umfassen IBI (Grundsteuer) von 0,4-1,1% des Katasterwerts, Gemeinschaftsgebühren (für Wohnungen), Müllabfuhrsteuer (basura), Nebenkosten und Gebäudeversicherung. Planen Sie etwa 2-4% des Immobilienwerts pro Jahr für alle laufenden Kosten ein. Die IBI setzt die Stadtverwaltung von Cáceres innerhalb einer staatlichen Bandbreite fest, sie ist also kommunal und nicht regional.
Welche Steuern zahle ich beim Verkauf von Immobilien in Cáceres?+
Beim Verkauf von Immobilien in Cáceres zahlen Sie Kapitalertragsteuer (plusvalía) auf den Gewinn zu Sätzen von 19-26% je nach Gewinnhöhe. Nicht-Residenten haben 3% des Verkaufspreises bei Abschluss einbehalten. Sie können auch kommunale Kapitalertragsteuer zahlen. Hauptwohnsitzbefreiungen können für Residenten über 65 Jahre gelten. Die Steuer auf den Veräußerungsgewinn ist staatlich und in Extremadura identisch zum Rest Spaniens. Die Plusvalia municipal legt die Stadtverwaltung von Cáceres fest und kennt seit der Reform von 2021 zwei Berechnungsmethoden, fragen Sie Ihren Anwalt, welche günstiger ist.
Kann ich durch einen Immobilienkauf in Spanien noch ein Golden Visa erhalten?+
Nein. Spanien hat den Investitionsweg über Immobilien im April 2025 abgeschafft, ein Kauf in Cáceres führt also nicht mehr zu einer Aufenthaltserlaubnis. Käufer aus Nicht-EU-Ländern, die in Spanien leben möchten, beantragen einen eigenen Aufenthaltstitel, meist das Nicht-Erwerbsvisum (Einkommensnachweis und private Krankenversicherung) oder das Visum für digitale Nomaden (Fernarbeit für nicht-spanische Kunden). Klären Sie vor dem Kauf mit einem Anwalt für Aufenthaltsrecht, welcher Weg für Sie passt.
Grunderwerbsteuersätze mit Stand August 2026. Die Sätze werden je autonomer Region festgelegt und ändern sich. Lassen Sie die aktuellen Werte vor Ihrer Kalkulation von einem spanischen Anwalt oder Steuerberater bestätigen.
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Makler und Eigentümer kommen auf Sie zu
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